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二手房交易個人所得稅如何繳納
發布時間:2014/7/6 17:24:31   來源:濮陽住房網  瀏覽:1669

    一、出售房齡不足5年及滿5年不是家庭唯一住房的,按照二手房交易計稅金額的1%全額征收。而根據國務院出臺的調控細則,二手房的個人所得稅,將嚴格按差額的20%征稅。

    以交易一套130平方米的二手房為例,2010年賣主買房時,價格是40萬元,這次是以80萬元出售,差額是40萬元。按我市現行的總房款1%征個稅,需繳納8000元的個稅;而如果按差額的20%征個稅,那么這套房需繳納個稅8萬元。也就是說,這套房子光是個稅部分,就增加了7.2萬元。更何況,二手房交易還有契稅、營業稅、交易費等其他稅費。按照最高標準來算,這套二手房還要繳總房款3%的契稅、5.6%的營業稅,兩樣稅加起來是6.88萬元。再加上 8萬元的個稅,這套房子的累計交易稅費已經達到了14.88萬元,相當于總房款80萬元的18.6%。

    二、按差額20%計征所得稅的做法并非“新規”。此前二手房個人所得稅有兩種計征辦法:差價的20%或總價的1%~2%(1%針對普通住宅,2%針對非普通住宅),交易時可以從低選擇。對于房價漲幅很快的房源,無疑是按照總價為基準計算相對劃算。

    根據1994年實施的個人所得稅法規定,“財產轉讓所得”應按20%的稅率繳納個人所得稅,這其中包括房產。

    征收方式為:1、查驗征收:納稅人能夠提供房屋原值等費用發票的,個人所得稅=(計稅價格-原值-契稅-相關稅費-合理費用)×20%

    2、核定征收:納稅人不能提供房屋原值等費用發票的,個人所得稅=計稅價格×1%

    三、根據國務院“國五條”細則的要求,凡是能查詢到原值的,都必須要按查驗征收的方式,也就是所謂的差額的20%,那么在計算稅額時,計稅價格、原值、契稅都好計算,“相關稅費”和“合理費用”究竟該如何界定呢?

    相關費用”是指轉讓房產時繳納的營業稅、建設費、教育費附加及印花稅、土地增值稅等費用,就南京市而言,主要是5.6%的營業稅。“合理費用”則包括裝修費、手續費、公證費等,尤其要說明的是,裝修費是有限額標準的,商品房最高可以扣除房屋原值的10%,公有住房、經適房最高可以扣除原值的15%。

    假設一套100萬購入的房產,現在以200萬的價格出售,按照查驗征收的話,計稅價格為200萬,原值為100萬,契稅為1萬(假設購入時稅率為 1%),相關稅費(主要為營業稅)是11.2萬元,合理費用為裝修費(15萬,能提供發票)、手續費、公證費合計5000元,那么其需繳納的個人所得稅為 (200-100-1-11.2-15-0.5)×20%=14.5萬,并非是買賣價差的20%即20萬元。

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